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Guide des permis et autorisations d'urbanisme

Guide des permis

 

 

NOUVEAUTES LEGISLATIVES ET REGLEMENTAIRES :

NOUVEAUTES résultant de la loi « LCAP » (Loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016) :

Recours à un architecte

  • Règle concernant les nouvelles constructions à usage autre qu’agricole : obligatoire pour les constructions dont la surface de plancher excède 150 m². Applicable pour les demandes déposées par les personnes physiques à compter du 1er mars 2017.
  • Règle concernant les nouvelles constructions à usage agricole : obligatoire pour les constructions dont la surface de plancher OU l’emprise au sol excède 800 m².
  •  Règle concernant les constructions existantes : obligatoire pour les travaux conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds ci-dessus énoncés.
  • Règle concernant les lotissements : obligatoire pour les projets présentant une surface de terrain à aménager supérieure à 2500 m². Applicable pour les demandes déposées à compter du 1er mai 2017.

Régime des périmètres protégés

Trois nouvelles dénominations :

  • Les périmètres d’abords (anciennement : périmètre des 500 m autour des immeubles classés/inscrits au titre des monuments historiques)
  • Les périmètres délimités des abords
  • Les sites patrimoniaux remarquables (anciennement : secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP)

Les travaux réalisés dans ces trois périmètres protégés sont désormais soumis aux formalités et procédures prévues pour les travaux effectués en secteurs sauvegardés. Exemples : Dans ces périmètres protégés, les murs quelle que soit leur hauteur et les terrasses de plain-pied sont soumis à déclarable préalable.

 

COMMENCEMENT DES TRAVAUX ET AFFICHAGE:

Les travaux peuvent démarrer dès que l’autorisation est exécutoire. L’autorisation doit être affichée sur le terrain pendant toute la durée du chantier. L’affichage est effectué par les soins du bénéficiaire sur un panneau de plus de 80 centimètres de manière à être visible depuis la voie publique. Il doit indiquer le nom, la raison ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également, en fonction de la nature du projet : la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel, le nombre maximum de lots prévus (lotissement), le nombre d’emplacements (camping ou parc résidentiel de loisirs), la surface du ou des bâtiments à démolir (article A424-16 du code de l’urbanisme).

NOUVEAU : A compter du 1er juillet 2017, le panneau d’affichage devra également indiquer la date d’affichage de l’autorisation en mairie, ainsi que la mention du nom de l’architecte auteur du projet architectural (arrêté ministériel du 30/03/2017).

L’affichage doit également mentionner qu’en cas de recours administratif ou de recours contentieux d’un tiers contre cette autorisation, le recours devra être notifié sous peine d’irrecevabilité à l’autorité qui a délivré l’autorisation, ainsi qu’à son bénéficiaire. Cet affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d’arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

La déclaration d’ouverture de chantier doit être adressée au maire, en trois exemplaires.

 

DUREE DE VALIDITE :

Conformément à l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, l’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification de l’arrêté, ou de la date à laquelle un permis tacite ou une décision de non-opposition à une déclaration préalable sont intervenus. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. En cas de recours le délai de validité de l'autorisation est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. L’autorisation peut être prorogée, c’est à dire que sa durée de validité peut être prolongée, sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres applicables au terrain n’ont pas évolué de façon défavorables à son égard. Vous devez formuler votre demande de prorogation sur papier libre, en joignant une copie de l’autorisation que vous souhaitez faire proroger. Votre demande en double exemplaire doit être :

  • soit adressée au maire par pli recommandé, avec demande d’avis de réception postal,
  • soit déposée contre décharge à la mairie.

 

DROITS DES TIERS :

La décision est notifiée sous réserve du droit des tiers (obligations contractuelles ; servitudes de droit privé telles que les servitudes de vue, d’ensoleillement, de mitoyenneté ou de passage ; règles contractuelles figurant au cahier des charges du lotissement ...) qu’il appartient au destinataire de l’autorisation de respecter. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si l’autorisation respecte les règles d’urbanisme.

 

OBLIGATION DE SOUSCRIRE UNE ASSURANCE DOMMAGES­OUVRAGES :

Cette assurance doit être souscrite par la personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, dans les conditions prévues par les articles L.241­-1 et suivants du code des assurances.

 

DELAIS ET VOIES DE RECOURS :

Si vous entendez contester la décision vous pouvez saisir le tribunal administratif compétent d’un recours contentieux dans les DEUX MOIS à partir de sa notification. Vous pouvez également saisir d’un recours gracieux l’auteur de la décision ou, lorsque la décision est délivrée au nom de l’Etat, saisir d’un recours hiérarchique le ministre chargé de l’urbanisme. Cette démarche prolonge le délai du recours contentieux qui doit alors être introduit dans les deux mois suivant la réponse. (L’absence de réponse au terme d’un délai de deux mois vaut rejet implicite). L’auteur du recours est tenu d’en informer le (ou les) bénéficiaires du permis au plus tard quinze jours après le dépôt du recours.

Les tiers peuvent également contester cette autorisation devant le tribunal administratif compétent. Le délai de recours contentieux court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain conformément aux dispositions ci-dessus.

Dans le délai de trois mois après la date de l'autorisation, l’autorité compétente peut le retirer, si elle l’estime illégal. Elle est tenue d’en informer préalablement le (ou les) bénéficiaire de l'autorisation et de lui permettre de répondre à ses observations.

 

TAXES D'URBANISME APPLICABLES SUR LE TERRITOIRE COMMUNAUTAIRE

Quelles sont ces taxes ?

  • La taxe d'aménagement (TA) : au profit de la Communauté de Communes, des Communes membres et du Conseil Départemental.
  • La redevance d'archéologie préventive (RAP) : au profit de l'Etat pour financer des actions visant à repérer, en vue de leur sauvegarde, des éléments du patrimoine avant la réalisation d'opérations en sous-sol. 

Fait générateur ?

Les autorisations d'urbanisme ou un procès-verbal suite à infraction.

Taxe d'aménagement :

Les opérations d'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation donnent lieu au paiement d'une taxe d'aménagement.

Redevance d'archeologie préventive :

La redevance d'archéologie préventive est due par les personnes, y compris membres d'une indivision, projetant d'exécuter des travaux affectant le sous-sol et qui :

  •  Sont soumis à une autorisation ou à une déclaration préalable en application du code de l'urbanisme ;
  •  Ou donnent lieu à une étude d'impact en application du code de l'environnement ;
  •  Ou, dans les cas des autres travaux d'affouillement, sont soumis à déclaration administrative.

 

Mode de calcul ?

Assiette x Valeur x Taux

L'assiette de la taxe repose sur la surface taxable de la construction (= somme des surfaces de plancher closes et couvertes dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieure des façades, déduction faite des vides et trémies).

Valeur au mètre carré en 2017 : 705€ (révisé au 1 er janvier de chaque année par arrêté du Ministre chargé de l'urbanisme).
Abattement de la valeur forfaitaire de la surface de la construction de 50% pour :

  • les 100 premiers mètres carrés des locaux à usage d'habitation principale ;
  • les locaux d'habitation et d'hébergement bénéficiant d'un prêt aidé de l'Etat (hors PLAI) ;
  • les locaux à usage industriel et à usage artisanale ;
  • les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale ;
  • les parcs de stationnement couverts faisant l'objet d'une exploitation commerciale.

Le taux unique de la TA est fixé à 5% pour la part communale/interco et 2,1% pour le Conseil Départemental
Le taux unique de la RAP s'élève à 0,40% en 2017.
Certains aménagements et constructions sont exonérés de plein droit du paiement de ces taxes (cf loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 entrée en vigueur au 1er mars 2012).

Qui établit la taxe ?

  •  Pour la TA : la Communauté de Communes et le Conseil Départemental.
  •  Pour la RAP : les services de l’Etat chargés des affaires culturelles dans la région.

Qui paie ?

Le (s) bénéficiaire(s) de l'autorisation d'urbanisme ou la (les) personne(s) responsable(s) de la construction en infraction.

A qui ?

  •  Pour la TA : la Communauté de Communes, les Communes membres et le Conseil Départemental.
  •  Pour la RAP : l’Etat.

Quand ?

  • TA : Si le montant est inférieur ou égal à 1 500 €, un titre de perception unique est envoyé 12 mois après la date de l’autorisation de construire.
  • TA : Si le montant total de la taxe excède 1 500 €, la taxe est exigible en deux échéances, le premier titre de perception correspondant à la moitié de la taxe est envoyé 12 mois après la date de l’autorisation de construire, le second 24 mois après cette date.
  • RAP : La redevance est exigible en une seule fois, quel que soit son montant. Chaque titre de perception indique la date d’exigibilité de l’échéance.